Rutiner ved klager på festbråk

Styret har utarbeidet rutiner for oppfølging av festbråk og andre brudd på sameiets husordensregler. De tro i kraft 1. april 2014.

Plages du av festbråk og brudd på sameiets husordensregler?

1) Ring på hos naboen som støyer og be dem dempe seg.

Opplever du at vedkommende ikke er lydhør for dine klager?

2) Ring politiet. De kommer om de har kapasitet – og din nabo kan risikere å bli ett stereoanlegg fattigere.

3) Meld også fra til styret – skriftlig, via e-post eller brev. Beskriv hendelsesforløp, type bråk og tidspunkter.

Slik er styrets rutiner ved melding om gjentatt festbråk:
1) To styrerepresentanter tar så snart som mulig muntlig kontakt med festbråkerne – og informere om husordensreglene. Dersom det er snakk om leietakere, vil styrerepresentantene også informere om at eier av seksjonen vil motta formell klage.

2) Styret oversender klagen til OBOS, som sender ut et standardbrev – der eier av seksjonen informeres om innholdet i klagen, hva husordensreglene sier og at gjentatte brudd på husordensbestemmelsene i samme seksjon kan føre til krav om ”fravikelse av seksjonen”, i tråd med Lov om eierseksjoner. Brev sendes rekommandert.

3) OBOS logger alle mottatte klager, og hvor mange klagebrev som er sendt den enkelte sameier.

4) Etter tre skriftlige klager på gjentatt festbråk i samme seksjon, vil styret kreve fravikelse av seksjonen for bruker. Kravet sendes som rekommandert brev.

5) Dersom bruker er leietaker, og eier av seksjonen ikke etterkommer styrets pålegg om fravikelse, vil styret pålegge eier å selge. Kravet sendes som rekommandert brev.

Dette sier Lov om eierseksjoner :

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 26.

Medfører sameieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jfr eierseksjonsloven § 27.

Styret kan også kreve fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier (utkastelse av leietakere).

Fullstendig lovtekst:

§ 26 Pålegg om salg
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter § 27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf.

§ 27 Fravikelse
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 om salg. Begjæringen settes fram for tingretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess.

Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier.